Heb je een woning of een stuk grond te koop staan? Dan doemt er iets aan de horizon dat een ingrijpende verandering kan inluiden op de potentiële opbrengst ervan: de nakende betonstop van 2040. Al volgt die vooral op evoluties in de vastgoedmarkt die nu al spelen.

De Vlaamse ‘American dream’
Een vrijstaande woning op een lap grond met voor- en achtertuin: het is zo’n beetje het Vlaamse equivalent van de American Dream. Maar hoe dichter we bij 2040 komen, hoe schaarser dat soort panden wordt. De Vlaamse overheid wil tegen dat jaar namelijk naar die befaamde betonstop gaan: er komt geen nieuwe bouwruimte meer bij, er kan alleen nog maar worden gebouwd in de bestaande ruimte. Vlaams bouwmeester Leo Van Broeck is alvast een fan. “We hebben geen grote bouwruimtes nodig”, zegt hij. “Goeie stadswoningen met een beetje groen worden concurrentieel met de vrijstaande woningen van nu. Je komt in steden terecht waar je een aanbod aan recreatieve ruimtes en natuur zult hebben, dat vergelijkbaar is met dat op het platteland. Kijk bijvoorbeeld nu al naar Gent, waar er parken zijn waarvan een deel van de oppervlakte gecontroleerd wordt verwilderd, zodat er een ecosysteem kan ontstaan. Er landen daar reigers! Daarnaast worden dorpen ministeden, met een goeie harmonie tussen hoogbouw en rijwoningen. Ik hou niet zo van de term ‘betonstop': er zal in 2040 niet worden gestopt met bouwen. Integendeel: er zal nog véél worden gebouwd.”

Vrijstaand wordt schaars
Er speelt een belangrijke trend, die de betonstop beoogd voor 2040 door de Vlaamse Overheid, eigenlijk met meer dan twee decennia voor is. Dit zit in het feit dat de wereld demografisch aan het veranderen is. Dat maakt dat de komende schaarste aan vrijstaande woningen er niet voor zal zorgen dat er een elitevorming komt, en dat alleen nog maar een kleine elite zich een open bebouwing zal kunnen permitteren, terwijl de rest in kleine kavels moet huizen. Vergeet die lichte dystopie maar. “Het aanbod aan vrijstaande woningen wordt kleiner en kleiner, maar er zitten ook grote evoluties in de vraag”, zegt Frank Vastmans, housing market economist aan de K.U. Leuven. “De demografische veranderingen maken dat er minder kopers geïnteresseerd zijn in een vrijstaande bebouwing. Omdat er meer éénpersoonsgezinnen bijkomen, bijvoorbeeld. Of omdat er, door de vergrijzing, meer en meer 65-plussers zijn die kleiner willen gaan wonen. De verwachting is niet dat er een schaarste aan vrijstaande bebouwingen zal komen: eerder een licht overaanbod. De wens van de nieuwe generatie kopers neigt eerder naar een stedelijk woonmodel.”

 

Demografische veranderingen zorgen ervoor dat kopers minder geïnteresseerd zijn in een vrijstaande bebouwing’ Frank Vastmans

Verkavelingsgolf
Dat zal ook een invloed hebben op de beschikbare gronden, bedenkt Vastmans. Wanneer er vanaf 2040 geen nieuwe bouwgrond meer bijkomt, zal alles moeten gebeuren op de bestaande ruimte. Maar daar is nog marge in, zo getuigen nu al de vele herverkavelingsdossiers die bij de gemeenten binnenkomen. “De relatieve verkoopprijs van een groot stuk grond ligt al lager dan die van een klein perceel”, zegt Vastmans. “Iemand die één lap grond van zes are heeft, krijgt daar minder voor dan wanneer hij van diezelfde oppervlakte twee keer drie are maakt. Dat zijn evoluties die nu al spelen, zonder echte tussenkomst van die Vlaamse maatregel. Natuurlijk zijn het nog meer dan twee decennia, en kunnen er tegen dan nieuwe demografische wetten spelen. Maar de verwachting is dat de evoluties van vandaag zich zullen doorzetten.”

Mythe van de open bebouwing
Belangrijke vaststelling: de krachten die kopers vandaag al kleiner doen gaan wonen, speelden al voordat de Vlaamse overheid met de betonstopmaatregel kwam. “De huidige gemiddelde woonwens volgt misschien nog op een historisch gedrag, maar bouwpromotoren bouwen daar niet meer op verder”, zegt Vastmans. “Die volgen niet op de gemiddelde vraag, maar reageren op de veranderingen erin. En de richting die er wordt ingeslagen, door de volgende generaties die een woning zullen kopen, is duidelijk.”

Van Broeck denkt dat het instellen van een bouwstop nog wel voor een acceleratie in die drang naar kleiner wonen zal zorgen, maar beaamt ook dat de maatregel in se volgt op een bestaande evolutie. “Je ziet nu al een kleine schaarste ontstaan in de verkoop van villa’s. Nieuwe kopers willen ze niet: ze zijn duur in onderhoud, en je krijgt er dagelijks twee uur file cadeau bij. De mentaliteit is wat dat betreft ingrijpend veranderd.”